不動産の価値を決める要素とは？｜土地の評価方法と建物の評価方法をわかりやすく解説

不動産とは、土地や建物などの動かせない財産のことです。不動産は、住宅や事業所として利用したり、資産として保有したり、投資として売買したりすることができます。不動産の価値を決める要素には、主に以下の3つがあります。

立地：不動産がどこにあるかということです。立地は、交通や商業施設、学校や病院などの利便性や、景観や環境などの快適性に影響します。一般的に、都心部や駅近くなどの利便性が高い立地は価値が高くなりますし、海や山などの景観が良い立地も価値が高くなります。
敷地：不動産が占める土地の面積や形状などのことです。敷地は、建物の大きさや配置などの可能性や、日照や通風などの条件に影響します。一般的に、敷地が広くて正方形に近いほど価値が高くなりますし、南向きや角地などの日照や通風が良い敷地も価値が高くなります。
建物：不動産に建っている建物の構造や設備などのことです。建物は、耐震性や断熱性などの安全性や、間取りやデザインなどの機能性に影響します。一般的に、建物が新しくて耐震性が高いほど価値が高くなりますし、間取りやデザインが使い勝手が良くて魅力的な建物も価値が高くなります。

これらの要素は、不動産の価値を決める際に重要なポイントです。しかし、これらの要素だけでは不動産の価値を正確に測ることはできません。そこで、不動産の価値を測るためには、専門的な評価方法を用いる必要があります。この記事では、不動産の評価方法について、土地の評価方法と建物の評価方法に分けてわかりやすく解説します。

土地の評価方法
建物の評価方法
まとめ

土地の評価方法

土地の評価方法には、主に以下の3種類があります。

路線価法：国税庁が公表する路線価という基準値を用いて土地の評価を行う方法です。路線価とは、各都道府県内で代表的な場所（基準点）ごとに算出された1平方メートルあたりの土地の価格のことです。路線価法では、評価対象の土地が基準点からどれくらい離れているか、周辺の環境や利便性はどうかなどを考慮して、路線価に補正係数をかけて土地の評価をします。路線価法は、公的な基準値を用いるために信頼性が高いと言われていますが、一方で、路線価が実際の市場価格と乖離している場合や、基準点が少ない場合などには、正確な評価ができないという欠点もあります。

比較法：評価対象の土地と同じような条件の土地（比較対象）の売買事例や公示地価などを参考にして土地の評価を行う方法です。比較法では、評価対象の土地と比較対象の土地の立地や敷地などの差異を調整して、土地の評価をします。比較法は、実際の市場価格に近い評価ができると言われていますが、一方で、比較対象の土地が見つからない場合や、売買事例や公示地価が古い場合などには、正確な評価ができないという欠点もあります。

収益法：評価対象の土地が将来にわたって生み出すであろう収益（賃料や利息など）を現在価値に換算して土地の評価を行う方法です。収益法では、評価対象の土地の収益能力や収益期間などを推定して、割引率（将来の収益を現在価値に換算する際に用いる率）を決めて、土地の評価をします。収益法は、投資目的で不動産を購入する場合に有効な評価方法ですが、一方で、収益能力や割引率などの推定に主観的な判断が入りやすく、客観性や透明性が低いという欠点もあります。

これらの評価方法は、それぞれ特徴や適用範囲が異なります。不動産の評価は、一つの方法だけではなく、複数の方法を併用して行うことが望ましいと言われています。

建物の評価方法

建物の評価方法には、主に以下の2種類があります。

原価法：建物を新築した時点でかかった費用（原価）から建物の経年劣化や改良などによる減耗分（減耗額）を差し引いて建物の評価を行う方法です。原価法では、建物の原価は建築費用や設計費用などを合計して算出し、建物の減耗額は減耗率（建物が1年間に劣化する割合）と経過年数（建物が完成してから経った年数）をかけて算出します。原価法は、建物が新しい場合や建築費用や減耗率が明確な場合に有効な評価方法ですが、一方で、建物が古い場合や建築費用や減耗率が不明確な場合には、正確な評価ができないという欠点もあります。

収益法：土地の評価方法と同じく、建物が将来にわたって生み出すであろう収益を現在価値に換算して建物の評価を行う方法です。収益法では、建物の収益能力や収益期間などを推定して、割引率を決めて、建物の評価をします。収益法は、投資目的で不動産を購入する場合や、建物の利用状況や需要が明確な場合に有効な評価方法ですが、一方で、収益能力や割引率などの推定に主観的な判断が入りやすく、客観性や透明性が低いという欠点もあります。